邢云超:中国房地产风雷滚动

时间:2021-09-25 10:26内容来源:联合早报 版阅读:新闻归类:观点评论

邢云超:中国房地产风雷滚动

中国家庭约75%财产已被房产绑架。房地产业风吹草动皆可摧毁投资者精神支柱,破坏老百姓生活品质。开发商与政策博弈,地方政府又与中央决策打擦边球,令房市周期性动荡,为社会安定及健康和谐的高质量可持续发展埋下隐患。

近期中国频频出现与房地产相关的重大群体性事件。不同区域、不同规模、不同性质的集体发声和维权运动皆有一个共同特点,那就是房地产商无限投入、无序扩张、环保缺失及至相关部门管控不力,以致民事纠纷甚至官民对峙。中国房地产业危机四伏,引发社会广泛关注及学界深度思考。

广州家和十里水湾项目位于龙门县增江冲积岛,占地900亩,为40年产权商住公寓,交楼时间为2020年底。然而,房屋迟没交付,合同久未兑现。广东电视珠江台披露该项目定性“四乱”,社会一片哗然。

网传此项目属违建,官商沆瀣一气,欺上瞒下,对违法产品依然以养生养老精心包装,吸引上千家庭趋之若鹜,孤注一掷。如今业主四处求救,叫天天不应,叫地地不灵。

龙门县地处大湾区腹地,曾获“全国文明县”称号,今年4月入选“2021中国最美乡村百佳县市”榜单,如今自然生态受损,社会和谐度锐减。有媒体称,广东省水利部门、龙门政府及开发商互相推诿,致使事态升级蔓延。

是服务观念弱化、法治意识淡薄、治理能力不足、还是上述因素兼而有之,相信高层已开始关注。来自东莞、深圳、广州等湾区内业主隔三差五到县市表达诉求;港澳投资者利用湾区城市深度交融合作平台,呼吁粤港联手处理。

在中国聚焦高质量发展背景下,开发商一夜暴富的侥幸和短视、主管官员的无知和无能,以及投资者对政策诠释和对项目理性投资的缺失,恒大集团作为引领行业的巨无霸,从富可敌国到资不抵债仅四年,其轰然倒塌所引发的冲击波,不仅成就金融系统“灰犀牛”,而且迅速辐射整个房地产系统及旁系行业。

巧合的是,在事件发酵过程中,主管港澳事务的韩正副总理正在广东调研,并分别于深圳及珠海会见港澳特首,强调“打造市场化、法制化及国际化营商环境”。

恒大已蜕变成全球债务最多的房地产商。国际评级机构穆迪8月下调恒大评级(CFR)和高级无担保评级,认为恒大现金和时间已用光,其有息负债总债务至6月底逾5718亿元人民币(约1195亿新元),对中国多家银行形成巨大威胁,供应商和债权人索要超万亿债务并中断项目建设。

REDD intelligence研究也发现,多达120万人依然焦急等待搬进尚未完工的逾800个项目。恒大危机也延烧香港股市,香港地产及金融股集体大跌,上周恒指跌超1285点,20日遭遇黑色星期一,房产巨头新力控股断崖式暴跌。“受地产股拖累,市场担忧对中国发展长期向好态势缺乏理解”。

多达128家银行、171家银行类金融机构及信托公司借款、供应商商票均不同程度卷入恒大危机。

9月12日夜,数百名投资者云集深圳后海集团总部,围困中的公司高层称:“很多员工和业主用辛苦钱、血汗钱及养老钱投资恒大,我们承诺全部兑现,一分不少。”

13日恆大公布解決問題的三种方案,履行主体责任、控制成本、出售股权、确保交楼。中秋节当日,许家印在恒大员工“家书”中称,恒大人是铁军,永不服输,越挫越勇,准备交出负责任答卷。

全社会正密切关注监管机构会否兑现清理国内企业承诺,打击任性借贷、欲壑难平的地产商。地产商习惯于危难之际寄望政府兜底,因此有传言称各地政府料消化或国企接管恒大。

观察家认为,恒大问题挫败疫情下的投资信心,扰乱市场,属反面教材,对中国乃至全球金融产生冲击。地方财政目前均不堪压力,当局或为避免企业猝死引发社会问题,除划分隔离带并协助拆弹之外,充其量最终隐形善后而未必直接施于援手,以稳政局保金融,防范系统性风险。

也有专家分析,如若上述家和项目抵触环保政策,政府监管不力,官员失责渎职使然,恒大现象除了监管乏力,地方政府及开发商在战略评估及产业发展上,恐也有重大误判。

今年上半年中国全国土地一片火爆,深圳房价冲锋在前,一路高歌,多位政府部门主管年中调换,令坊间因此浮想联翩。国家短期内频密出台调控政策300余项,旨在房地产去金融化,抑制房企高周转、高负债及跑马圈地的高杠杆行为,目的就是扭转社会对房产只涨不跌的预期。

广州市《时代周报》统计,截至9月5日,中国已有274家房企破产。《界面新闻》称,9月份以来,宝能集团因未按时履行法律义务,一周之内被法院强制执行连续三次,被执行总金额68.62亿元人民币;也有媒体报道,上海滩百强房企三盛宏业超百亿债务难兑现;布阵三四线城市的碧桂园负债1.76万亿元人民币,且因工程质量及马来西亚项目,去年10分满意度测评仅以4分垫底。

《证券时报》《中国基金报》等多家媒体19日也披露,深圳均价逾10万/平米豪宅业主,集体请愿要求退房,引起国际关注。据报开发商欺瞒业主,利用学位、品质提升大肆促销,继而违背承诺,货不对板,提供装修低劣产品,并且交房后继续乱拆建,甚至违法盗窃集体财产。

有信息显示,中国61家百强上市房企中,至少48家踩踏政策红线。城市化20多年的高速推进,从地产到基建再到工业化形成快速传导,房地产背后利益博弈始终未停。既控涨又防跌,决策者似乎周而复始,前后夹击,处于两难,预防金融系统性风险,又要将房贷资源有效配置,以满足真实购房需求。

房地产业同质化、周期长,负债率高、行业杠杆率下降及经营风险骤增的事实,引发网络近期疯传25家房企爆雷排行榜,显而易见,恒大骨牌首牌已倒下。

中国家庭约75%财产已被房产绑架。房地产业风吹草动皆可摧毁投资者精神支柱,破坏老百姓生活品质。开发商与政策博弈,地方政府又与中央决策打擦边球,令房市周期性动荡,为社会安定及健康和谐的高质量可持续发展埋下隐患。

9月15日,国家统计局发布消息,在落实房地产长效机制、持续加大市场调控背景下,70个大中城市住宅价格环比、同比涨幅回落。

高速扩张的房地产相信很快导入新发展格局及高质量发展轨道。治国之道,富民为本,无视民情、违规操作及野蛮生长,胆敢逆势而动,恐将遭遇四面楚歌,在可预见的未来或将难逃苟延残喘、垂死挣扎之命。

作者是香港社会学学者、语言学教授,剑桥智库创办人

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